4月29日，A股、港股房地产板块集体大涨，万科A涨停，这是自2022年11月份以来万科A再度涨停；万科企业股价涨近20%。
　　同一日晚间，万科发布2024年一季报：实现营业收入615.9亿元，合同销售金额579.8亿元，稳居第一梯队；经营服务业务营收109.5亿元，同比增长12.0%；大宗资产交易回款42亿元。
　　业内人士认为，一季度房地产市场销售出现大幅下滑，导致市场担忧情绪显著升温，万科也遭遇了阶段性挑战，但从一季报结果来看，万科守住了财务安全底线。
　　开发业务保持韧性，销售面积保持第一梯队
　　今年一季度，房地产市场遭遇了超预期调整。根据克而瑞数据，一季度百强房企的销售金额同比下降47.5%。与此同时，土地市场成交继续下行，全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%。
　　4月29日晚，万科发布2024年第一季度报：营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；归属于上市公司股东的净利润-3.6亿元，同比下降125.0%。其中，房地产开发业务营收466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务营收109.5亿元，同比增长12.0%。
　　万科解释称，一季度受结算规模和项目毛利率下降影响，公司和少数股东（即合作方）在项目层面利润都出现了大幅下滑，之所以本集团权益净利润相对于少数股东损益的变动幅度更大，主要原因是，少数股东损益仅反映了合作方在项目公司层面的利润，集团权益净利润在合作项目的利润基础上，需要扣除合作之外的损益影响。实际上，在单个合作项目中，万科与合作方同股同权，利润回报水平的变动幅度一致。
　　面对市场下行挑战，万科开发业务全力销售。在销售方面，截至3月底，万科实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，销售面积和销售金额均保持行业前三。值得一提的是，万科3月销售显著回升，实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，环比大幅增长74.8%。
　　在融资方面，报告期内，万科持有货币资金830.7亿元，覆盖短期借款和一年内到期有息负债，并继续得到金融机构的支持，一季度境内新增融资的综合成本3.3%，保持行业低位。同时积极经营性物业贷等融资工具，全面融入城市房地产融资协调机制，推动融资模式转型。对于住建融资协调机制白名单项目，万科会积极申报，应报尽报。
　　此前万科方面曾回应大河财立方记者，推进资产交易是万科一直高度重视的经营工作之一。财报显示，一季度万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。
　　经营服务业务两位数增长，多赛道REITs实现突破
　　不仅开发业务保持韧性，今年一季度，万科经营服务业务持续保持良好势头，同时多赛道REITs实现突破，进一步从开发商向不动产商转型。
　　经营服务业务方面，一季度万科表内经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。报告期内，万科不断加大保障性住房的建设和供给，一季度租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7121间，在深圳、广州、武汉等城市新增开业3006间。截至3月底，万科所管理的23.8万间租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。
　　此外，万科商业开发与运营业务实现营收23.8亿元，同比增长2.3%；物流仓储业务实现营收9.7亿元，同比增长1.0%，累计可租赁建筑面积1020.2万平方米，稳定期出租率超过八成。
　　REITs方面，日前万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已完成战配协议签署、网下询价等工作，将于4月底完成基金募集成立及挂牌上市。今年3月，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环。
　　业内人士认为，伴随公募REITs试点的持续深入，万科经营性业务多年发展积累的优质资产，未来有望通过REIT的持续扩募或新发，为万科带来新的流动性来源。
（文章来源：大河财立方）